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2024 年加拿大多倫多住宅樓宇預測🌈

霍兆堅2024-2-20

Original

来源：网络

著名地产专家、徐华飞博士：经济学博士、管理学博士后，徐博士地产国际董事长兼总干事，曾聘为经济学教授.

2023年大多区房市行情回顾

引言：2023年是一个国际地缘政治充满挑战，动荡不安的一年。欧洲俄乌冲突尚未平息，战场处于僵持胶着状态。中东地区以哈冲突硝烟再起。东北亚朝鲜半岛敌对情势升高，南海和台湾海峡局势紧张，战争乌云密布，世界正面临第三次世界大战风险。以南美的阿根廷，欧洲的荷兰和意大利为代表的保守势力上台，国际政治倾向右转。东西方对峙新冷战的态势明朗，以改变二战以来的世界政治经济秩序为特征的世界百年大变局已拉开序幕。”

2023年是世界经济充满高度不确定性的一年，各国央行纷纷采取货币紧缩，提高利率来应对高通胀。股市房市大幅震荡，能源食品价格高涨，消费者信心低落，世界经济面临滞胀的风险。欧美银行倒闭危机、美债危机、全球股市动荡等事件，让金融市场更加危机四伏；大公司收益率下降，美国硅谷科技公司裁员，2023年全球的企业都在经历周期性的波动；失业率上升，消费降级，各种经济问题层出不穷，给全球人们带来了巨大的困扰和不安。加拿大经济更是充满风险与挑战，高通胀，高房价，高利率，高负债，国民经济自第三季度出现微增长，经济进入衰退的边缘。中产阶级正在萎缩中苦苦挣扎，普通百姓在房贷、车贷等高负债的重压之下，更是度日如年，苦不堪言。

“在国际国内上述大背景之下，2023年大多伦多地区（以下简称大多区）呈现了史上变化不定最为清谈冷酷的房市行情。”徐博士总结说，“全年交易总量约为66000手，同比去年下降了8000手，减少了11%，只有2021年交易量的55%（一半多一点）；平均价格约为112万加元，同比去年大幅下跌了17加元，跌幅为15.2%。”

回顾2023年大多区房市行情，徐博士重点强调总结归纳以下几点：

一、上半年房市行情大幅波动震荡，下半年进入没有买家的买方市场

在经历了20年长期低利率时代之后，自2022年3月份加拿大联邦央行开始连续多次加息以来，大多区房市行情又一次经历了近10个月的大幅调整，到2023年初开始触底，春季市行情开始大幅反弹。4月-6月份交易量同比去年猛增了2295手，大幅上涨了10.6%；均价同比去年只下降了5万加元，同比去年高位仅下幅下跌4.3%。由于房市行情反弹过于迅猛，加拿大联邦央行6月份再出重拳，再次启动货币紧缩政策，6月和7月连续2次分别升高了政策利率25个基点至5%，达到了过去20年来的新高度，导致了大多区房市行情应声下跌，再一次被迫进行了又一轮过山车式的房市行情调整。第三季度7-9月份环比第二季度4-6月份，交易量大幅减少了8770手，环比下降了58.2%，出现了交易量历史性危机水平；交易量环比出现了房市行情冰火两重天的景象；而均价却小幅上涨了2.5万加元，环比上一个季度小幅上涨了2.5%。明显表现出了房市行情清冷、有价无市的凄惨局面。这种状态一直持续到2023年底未见好转。

2023年下半年的交易量同比去年冷酷的房市行情还减少了约900手，下跌幅度为3%。均价同比去年下半年均价108万，基本持平。2023年下半年房市行情可谓是没有买家的买方市场。那么买家都去哪里了？首先是高利率和审贷压力测试提高了进入门槛阻止了一批买家入市，尤其是首次购房者入市上车；其次是高房屋拥有成本和维持费用逼退了一批房地产投资者，买得起但养不起，负担越来越重，压力越来越大；再次是经济增长放缓、失业率上升，市场风险和行情波动，导致有负担能力的刚性需求延迟，买家犹豫不决，不急于入市，等待观望的心态十分明显；有实力的投资者更是虎视眈眈，待价而沽，捡漏抄底，等待时机的投机氛围相当浓厚。

二、供需不平衡的结构性矛盾将面临长期挑战

第一，人口快速增长与有限土地供应的矛盾日益突出。每年大约50万左右的新移民涌入加拿大，主要是落户在大城市及周边地区，大多伦多金马蹄地区是吸纳新移民的主要集居地，每年大约10多万新移民落户大多区。

第二，土地供给限制多和开发审批慢与土地开发进度和新建房屋数量不足的矛盾短期内难以缓解。由于受绿化带自然资源保护的限制，老城区文化遗产保护限制，水源保护限制等等以及复杂冗长的土地开发审批程序，与加快土地开发建设，增加新建房屋供给量的矛盾，在相当长的时间内难以找到解决方案，短期内将无法得以缓解。

第三，市场房屋有效供给量与市场潜在巨量需求的矛盾将出现长期化。由于房屋可开发的土地储备和有效供给十分有限，加之土地开发和房屋建设速度慢，周期长，将无法满足日益增长的人口对房屋的需求，长期而言，市场将面临供不应求的严峻的挑战。

三、被压抑的需求将等待时机寻找喷发的出口

无论现在买不买，未来需求就在那里！首先是自住型刚性需求；居者有其屋，人人有屋可居。强大的新增人口将推动房屋市场的巨大需求。其次是改善型换房需求；追求美好生活的愿望是现有屋主寻求更换更加舒适宜居的住房，从而推动改善型住房的需求有增无减；再次是投资型获利需求。房屋作为市场的商品，既具有居住的使用价值功能，也具有保值增值的投资属性和获利功能。只要存在房地产市场，就必然存在房地产投资者。而且，房地产投资更具稳健性和长期性的投资优势，越来越受到投资者的青睐。这些需求正在被压抑、延迟、累计、升温，等待时机，寻找释放的途径和喷发的出口。

2024年大多区房市行情展望

引言：徐博士结合全球经济大势指出：“2024年国际地缘政治之百年大变局将加速演化，全球经济、国际贸易和供应链面临大量的风险和不确定性，区域经济金融危机风险加大，黑天鹅和灰犀牛现象有可能随时随地出现。加拿大经济将出现萎缩衰退的风险，硬着陆与滞胀的可能并存，加拿大央行降息以刺激经济复苏势在必行，箭在弦上。”

徐博士的预测是——预期第二季度开始降息，将导致大多区春季房地产市场 4-6月短期反弹以释放长期积压的市场需求，低端房屋市场交易量和均价将出现一波暴涨的短期行情，7-8月夏季房市行情将出现平稳期， 9月—11月份秋季房市行情将再次出现回暖。加拿大大多区房市行情土拨鼠徐博士预测，大多区2024年房屋市场交易量同比去年将上涨15-20%；均价将上涨3-5%。

一、长期累积的需求将得以释放

据加拿大移民部的移民计划，未来3年（2024-2026）引进移民145万（2024年45万， 2025年50万， 2026年50万）。首先大量移民涌入推动新的房屋市场需求；以2023年为例，移民高达43万，加上学签和工签，外加难民申请，新增人口高达100万，创历史新高。目前加拿大人口已超过4000万，住房危机越演越烈，已成为执政党和在野党争锋的焦点。其次是2023年6月以来累计的延迟购买需求将在2024年上半年得以释放；再次是2024年上半年降息将刺激的改善性换房需求和投资获利型需求的回升。回顾过去，2017年4月开始调整的房地产市场，被压抑的需求在2020年的初得以释放；2020年春夏之交的疫情大流行被压抑的需求，在当年下半年得以释放；2022年3月市场调整被压抑的需求，在2023年4、5月份得以释放，2023年6月以来的市场调整被压抑的需求，也一定会将得到释放。展望未来，预期2024年上半年，加拿大联邦央行停止量化宽松的货币政策并开始降息，将会是被压抑的需求得以释放的导火索，2023年6月以来被压抑的市场需求已累计了足够的动能，正等待时机，将在2024年上半年的某个节点爆发，寻找释放的出口。

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二、房价上涨的长期趋势不可逆转，降息将再一次引爆房市行情

由于新增人口增长；土地供应紧缺；新建住房速度慢、周期长；由于供给端的严重滞后，需求端的有增无减；大多区房地产市场的供需矛盾将持续长期化。大多区房地产市场房屋价格持续上涨的长期趋势将不可避免。然而，黎明前的夜是最黑暗的。2023年12月交易量只有3000手上下，创下了历史新低。新上市房源销售比（New Listings Ratio／Sales，LSR）仅为30%，在售房源（Active Listings， AL）飙升高达15000多套，同比增长约50%。

自2022年3月以来的这一轮联邦央行加息周期已成强弩之末。2023年6、7月连续2次加息之后，加拿大联邦央行一直保持政策利率5% 不变长达半年之久，经济学家普遍预期2024年开始降息超过100个基点，政策利率将回到3%-4%的中性水平。预期大多区房市寒冬已至，春天不远。随着通胀出现持续性下降，核心通胀率基本稳定下来，加拿大联邦央行将停止货币紧缩政策，一旦出现降息，购房成本稳定并出现下降；拥有成本开始减少；住房通胀下降，可负担性将得以改善。大多区房地产市场将会呈现恢复回升和平稳发展的良好势头和长期趋势。

三，变化的时代与不确定的未来呼唤市场理性的回归。

自2017年大多区房地产市场频繁波动以来，一个变化的时代和不确定的未来正在呼唤市场理性的回归，期待自2017年以来大幅度波动为特征的不稳定的房市行情转向一个相对平稳均衡房地产市场的出现。过去7年来忽上忽下，波动如过山车式的房市行情，给买卖双方和中介商带来了多么痛的领悟：高峰脱手与抄底检漏都是可遇而不可求的。

徐博士重点分析指出：“在这个变化的时代和不确定的未来，唯一不变的就是市场变化，唯一确定的就是未来的不确定。我们要保持清醒而不是痛醒的头脑，面对不确定的未来，把握当下确定的机遇。抛弃丰满的理想主义幻想，拥抱骨感的现实主义实际，让市场参与者无论是买家，还是卖家，都能坚守理性的选择，而不是一根筋杠到底，一条道走到黑。这不仅是经济学选择的学问，更是财富人生的智慧。聪明反被聪明误，贪心总被贪心伤。

在采访接近尾声之际，徐博士温馨提醒和鼓励所有投资的朋友们：让我们面对房市行情波涛汹涌的现实，在熙熙攘攘的市场里，在红尘滚滚的商海里，在利来利往的交易中，擦亮双眼，理性判断，抓住机遇，果敢行动。

2024年新年伊始，加拿大房市土拨鼠徐博士更是信心满满为实现其所倡导的“居者有其屋，屋者更宜居”的美好未来而努力奋斗！